2022-10-17 来源: 地产中心 

作为全球最重要的房地产市场评级机构之一，瑞银 UBS 本周发布了全球 2022 年房地产泡沫指数。

根据这份列表，当指数在 0.5-1.5 之间时，意味着房产价值被高估，当该指数高于 1.5 时，意味着房市存在泡沫，风险更高。只有该指数介于 -0.5-0.5 之间时，房地产市场是健康的，价格正确反应了价值。

从这份表单中，加拿大的多伦多以 2.24 位列全球最高，倒是曾经一直被认为房价过高的温哥华以 1.70 的数值继续保持第六位的排名，泡沫行情相对稳定。

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报告中称，全球房地产价格正以历史上最快的速度增长。瑞银分析师发现，在过去一年中，追踪泡沫风险的 25 个市场的价格平均上涨了 10%。这是自 2007 年上一次全球房地产泡沫以来最强劲的增长。

随之而来的抵押贷款激增使这成为一个更大的问题。这是在他们追踪的城市中观察到的第二年，几乎所有市场都出现这种情况。飙升的信贷增长是房地产泡沫的典型特征。

瑞银的分析认为，由于低借贷成本和高需求、以及建设速度无法满足购房需求造成的房市快速增长，催生了房价高涨的房市泡沫。分析称，大流行以来，许多国家的居民家庭债务增长过快。

但随着全球各主要国家的央行加息，借贷成本上升、以及高通胀水平的影响，全球的房市泡沫存在破裂的风险。

加拿大房地产泡沫占据了榜单的主导地位，前 10 名中有两个城市——仅次于德国。多伦多最高，成为世界上最大的房地产泡沫的头把交椅。温哥华在去年的报告中排名第六。

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瑞银全球房地产泡沫指数不能预测房地产市场是否会出现调整，但可以衡量泡沫的风险。

瑞银表示，泡沫的迹象通常包括房价与当地收入和租金之间的脱节，以及经济失衡，例如过度借贷和建筑活动。

多伦多的泡沫风险近年来有所增加；该市在 2021 年指数迭代中以 2.02 分排名第二，在 2020 年以 1.96 分排名第三。

温哥华指数小幅上升，从去年的 1.66 上升到今年的 1.70，但从全球排序来看仍然在第六的位置。

不过报告中还分析了熟练的职业人员需要多少年才能在市中心购买公寓，按照这份研究，在温哥华需要 10 年的时间。对比香港、巴黎、东京、伦敦等大城市来说，还不算太糟糕。

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但如果考虑到租金水平来看，温哥华的租金上涨速度则比全球各主要大城市要更快。

瑞银无法预测未来的房市走向，但预计未来几个季度房市将出现价格的大幅调整，分析称，在如此过热的市场中，住房负担能力已经非常紧张，加拿大央行最近的加息可能是压垮骆驼的最后一根稻草。

在抵押贷款重新谈判期间的新买家和业主不仅需要支付更高的利率，而且还需要提供更多的收入才能获得抵押贷款的资格。价格修正已经在酝酿之中。

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