如果移民停止，加拿大的房市会怎么样?

尽管有些人将其最小化，但移民和房价有着深刻的联系——移民政策是住房政策的一种形式。

如果加拿大的移民人数大幅减少，甚至减少到零，加拿大的房地产市场会发生什么变化?这对公众和房地产开发商来说都是一个至关重要的问题，因为他们根据对未来销售的预测来启动新的建设项目。

然而，令人惊讶的是，答案在地图上到处都是。

一些专家认为，如果移民放缓或停止，加拿大房价实际上不会发生任何变化；另一些人则认为，影响是房价下跌和强大房地产行业进入艰难时期。

尽管没有移民水平将减少的直接迹象——贾斯汀特鲁多总理将移民率增加了30%以上,每年近350,000新来者——这个问题是加拿大居民的梦想和焦虑的中心，他们要么有自己的房子，要么想要想象这种可能性。

安大略的两位房地产专家最近在《金融邮报》上撰文称，根据研究，“移民对房地产市场的总体影响在大多数情况下充其量是温和的。”

瑞尔森大学(Ryerson University)的穆尔塔扎•海德尔(Murtaza Haider)和多伦多房地产业内人士斯蒂芬•莫拉尼斯(Stephen Moranis)关注的一项最令人震惊的研究认为，移民实际上对加拿大整体房价没有影响。

这项有争议的研究的作者，哈利法克斯圣玛丽大学的Ahter Akbari和Yigit Aydede声称，在加拿大每1000加元的住房消费中，移民只增加了微不足道的1加元。

这是真的吗?

英属哥伦比亚大学地理学名誉教授大卫•利(David Ley)在接受采访时说，他们的研究着眼于1996年至2006年的时间段，并不像他的分析那样关注城市地区。利（Ley）发现，强劲的移民潮与全球城市的高房价之间存在密切关联。

这样一来，《圣玛丽报》就回避了一个日益明显的现象:移民选择住在哪里，房价就会发生变化。在大多数情况下，他们会涌向大城市，尤其是天价般的多伦多和温哥华。

事实上，《金融邮报》那篇引用圣玛丽研究的文章的作者在文章的最后显然自相矛盾，因为他们反复强调移民对住房的影响“充其量是适度的”。

“更重要的认识是，”海德尔和莫拉尼斯在最后一句话中说，“没有移民，将导致人口下降和劳动力老龄化，这可能对加拿大房地产市场产生更大的负面影响。”

那么，到底是哪一个呢? 移民对住房几乎没有影响? 或者它带来的人口增长有巨大的影响?

西蒙弗雷泽大学(Simon Fraser University)公共政策专家乔什•戈登(Josh Gordon)表示，关键是要坚持“反事实”的问题，想象一个目前不可能出现的情景: 如果移民数量降至零，房价会发生什么?

戈登说，房地产行业一再表示，必须加快建设更多住房，因为加拿大人口增长迅速，主要是因为移民。房地产开发行业一再发出警告，温哥华和多伦多的房地产必须以更高的密度重新规划，随着移民的结束，租金将继续上涨，这将导致混乱。

 “揭示的是，当房地产行业的某些成员试图产生一种对错失心态（FOMO）的恐惧，以及对价格将随时间上涨的预期时，他们的典型做法是强调每年将有多少人到达，以及价格将上升的幅度有多大。人口最终会增加。”戈登说。

“这些组织的行为掩盖了移民不太可能对价格产生太大影响的观点。”

多伦多是加拿大一些最昂贵的房地产的所在地，每年吸引着大约10万名移民，以及大量的非永久居民。有证据表明，如果移民停止，房价将大幅调整。

毕竟，温哥华市和多伦多市的人口每年净增长约1%，几乎全部来自需要居住地方的外来移民。这还不包括两个城市中，大约100万国际学生和临时签证工作人员中，高比率的一直住在加拿大的人。

加拿大统计局的研究人员最近的一项研究发现，最近移民到温哥华市移民拥有的独栋房屋平均价值，比出生在加拿大的人拥有的独栋房屋高82.4加元。在多伦多，最近移民的住房成本比国内出生的大约高出5万加元。

此外，UBC大学地理学家丹尼尔·希尔伯特在一项同行评审的研究中指出，最近的移民，特别是来自中国的移民，比加拿大出生的公民更有决心在加拿大三大城市购买住房。“首先，也是最重要的，”希伯特说，“移民政策本质上也是住房政策的一种形式。”

代表房地产开发商的城市发展研究所（urban development institute），对如何扩大住房供应以支持移民问题毫不含糊。

“在未来的25年里，我省的人口预计将增长140多万，部分原因是联邦政府计划到2020年将移民人数提高13%，”UNI省长安妮·麦克穆林最近写道，“这意味着，如果我们希望我们的子女和子孙在不列颠哥伦比亚有一个未来，我们必须共同努力，创造新的家园。”

戈登在6月份的一项相关研究中发现，温哥华某些城市的住房负担不起与外国所有权之间存在着近乎完美的相关性。例如，戈登发现温哥华、里士满和西温哥华不仅是最负担不起的城市，而且是最吸引百万富翁移民和他们的财富的城市。

然而，有一个复杂的因素，因为经常有人试图理解全球人民和金钱的运动。

为什么我们需要停止外国拥有温哥华住房？

戈登强调，移民水平和外国所有制（他将其定义为“主要以外国收入或财富为基础拥有房屋”）是相关的。但它们也不同。

戈登说：“在某种程度上，移民问题与加拿大的情况有些重叠，因为移民问题涉及到许多拥有大量财富的人。但是关于移民的争论很大程度上是不同的，虽然不是完全不同于关于外国所有权的争论，即使某些人试图将两者混为一谈。”

外国买家在B.C.省和安大略省的税收，以及B.C.省的投机税，是如何与房价讨论相适应的？戈登说，这些措施的重点是外资所有制，而不是移民水平。

戈登说：“与外资所有制有关的措施的要点是阻止住房市场与劳动力市场脱钩，阻止大量外资在加拿大购买房产。”

“围绕外资所有制采取的措施是，为当地工人提供公平的竞争环境。移民措施是不同的。具有讽刺意味的是，限制或减少外国所有权的措施实际上可能对许多新移民有利，因为新移民没有获得大量财富，他们在房地产市场上处于双重不利地位。”

需要一段时间，才能让人们了解全球力量在加拿大住房市场的运行情况。