2018年4月3日 

如果想在加拿大的某个领域中，找一个因政府干预导致市场情况恶化的例子，BC省府在房地产市场中的行为，可以说是“教科书”般的失败案例。

无论是之前的自由党还是现在的新民主党政府，他们一直在采取各种措施，比如限制房租和引入“投机税”，但带来的结果却是租房市场的不断恶化，和房价的不断攀升。

BC省对于房租一直有所限制，而出租房屋的开发商对此一直颇有微词，因为这相当于限制了他们的投资回报率，所以限制房租在一定程度上打击了开发商开发出租房屋的热情，原本准备购买公寓用于出租的屋主，也会因此放弃购买计划，进而减少了租房市场的供给。另外，由于对房租有所限制，导致屋主失去了翻修房屋的动力，带来的结果就是破败的房屋随处可见。政策带来的市场供给短缺和房屋质量下降，最终损坏的还是租客的利益。

限制房租，一方面使得房租的增长受到限制，另一方面则会有反市场行为的效果，即房租不会大幅度下降。以阿尔伯塔省为例，2014年石油危机以来，该省的房租一直在下降，租户在市场中有更多讨价还价的空间。但在BC省，如果发生类似情况，房租的下降幅度将比阿省小很多，租户的议价能力也会小很多。

在经济学界中，对于限制房租这一政策也是争议颇多。即使是不那么支持自由市场的经济学家，也承认限制房租对于房地产市场会产生很大的负面影响。诺贝尔经济学奖得主、瑞典经济学家贡纳尔-默达尔一直在抨击限制房租的做法。另外一名瑞典左翼经济学家阿萨尔-林德贝克也表示同意，并说出了一句名言：“在很多案例中，限制房租是摧毁一座城市最有效的武器——仅次于炸弹。”

单单是限制房租就已经足够糟糕了，但BC省变本加厉，还在今年2月引入了所谓的“投机税”。这项“投机税”的本意是让那些空置，或者一年内大部分时间空置（比如夏天的度假屋）的房屋进入租房市场。

但他们忽略的一个问题是：如果有一对退休夫妻，在多年前就从父母一代手中继承了一套度假屋，每年夏天全家会一起去度假屋度假。而他们可能每年将度假屋出租几个月，用来补贴家用。假设度假屋价值$300,000，2%的“投机税”就是$6,000，再加上$2,000左右的其他税款，一年他们为这套度假屋就需要缴纳$8,000，对于退休夫妻而言，显然是一个不小的负担。

虽然BC财长詹佳路（Carole James）最近表示，投机税不适用于拥有度假屋的BC居民，但根据2月出台的新政规定，拥有度假屋的BC居民还是要先缴纳投机税，然后等待明年的退税时候，用来抵扣一部分的所得税。根据BC省府的文件：“投机税不可退还，但可以用来抵扣BC居民的所得税。”而这就导致了第二个问题：税务抵扣。如果这对退休夫妻靠养老金生活，没有多少收入需要申报，那这笔投机税该如何退给他们呢？

对于BC省的租客而言，一个好消息就是一些不住在BC省的屋主，会在BC省支付首付，按揭一套公寓，然后将它出租，一边还贷，一边等待未来自己搬到BC省定居。毕竟对于周边省份的居民而言，省还是一个非常宜居的地方。

BC省财政厅曾表示，对于符合条件的长期出租房屋，不会被征收新的投机税。但这一条款存在很多“灰色空间”。举例来说，如果BC居民缴纳的投机税只能以抵扣所得税的方式退还，那对于其他省份的居民或者海外买家而言，他们如何能拿到应退还的投机税呢？另外，到底什么样的出租房屋，才是“符合条件”的呢？

如果一个屋主不住在BC省，而是每年夏天到BC省来度假，他在BC省的公寓平时则是租给留学生的。从数据上看，这增加了租房市场的供应，但这样的出租房屋是否“符合条件”呢？从BC新民主党的思想倾向上看，这样的房屋很可能是“不符合条件”的。

所以，对于那些在BC省拥有房产，但平时不住在BC省的屋主而言，最坏的结果就是他们需要全额缴纳投机税，而且即使未来房屋符合退税条件了，由于他们在BC省没有申报收入，也将无法得到退税。一套$800,000的房屋，可能就要缴纳$16,000无法退还的投机税了。

讽刺的是，虽然BC省的新政让非本地居民在BC省买房和季节性出租的难度变得更大了，但对于那些不在乎额外缴纳$16,000投机税的最富裕阶层而言，新政对他们并没有影响。但对于那些对于这$16,000的投机税比较敏感的群体，比如收入并没有那么高的中产阶级，他们可能就会对BC房产望而却步了。所以，新政带来的潜在影响是未来几年，高端公寓市场不会受到影响，而中低端公寓的投资者锐减，使得房租较低的出租房屋越来越少。

所以，虽然BC省新政不断，似乎每一项都是解决房市问题的“良药”。但别忘了，“是药三分毒”，这几剂不对症的猛药下去，“副作用”很可能让问题更加恶化。

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