年年缴地税，被税原理得搞懂

加拿大财富图鉴2020-10-27 12:04:00

在加拿大置业，「地税」是必缴税种之一。不少人因为地税而抱怨在加拿大持有房产的成本太高。在笔者看来，此言不能一概而论，地税高低还要看购买房产类型和所在城市。

十大城市地税率：温哥华最低

加拿大地产协会（REALpac）的数据显示：在加拿大十大城市中，BC省温哥华的商业地税率，排在倒数第二，该地区的住宅地税率则为最低。在温哥华，住宅地税率为每1,000加元物业估价的3.68加元，而商业地产的地税率则为每1,000加元估价的15.91加元，比全国住宅和商业地产的平均地税率（9.51加元/24.25加元）为低。

*同等价位100万估值房产，加拿大各大城市房产税对比

在十大城市中，住宅地税率最高的是安大略省汉密尔顿市，一套中间估值典型房产每年需要缴纳的地税高达6939.59加元，是典型房产中唯一破6000加元的城市。安省的密西沙加则位居第二，多伦多则从最低三位冲到了最高三位，典型房产年缴地税也达到了5238.74加元。

专业地产估价及顾问服务公司Burgess Cawley Sullivan & Associates Ltd指出，温哥华的地税低，是因为当地的住宅和商业地产的均价是全加的制高点。而相比于安省年缴地税的“压力山大”，魁省的蒙特利尔的地税则跌到谷底，甚至比温哥华还低——蒙特利尔，住宅地税率为1,000加元估价的 8.27加元，其税率比温哥华高足足高出2.5倍。但在今年8月，蒙特利尔住宅均价为46万加元，而温哥华的住宅均价为76万加元。

加拿大房地产税原理全解析

首先要明确的是，加国政府收地税的目的，与调控房价无关，而是为市民提供服务。所以房产税的额度，是物业所在地政府根据每年度的实际开支制定的。 其次，我们已经知道，加拿大全国各地的地税率不统一，属于地方税种，地税率由各省或地方政府根据本地区财政情况制定。

每年初，加拿大各地方政府财政部门，会从基于财政总支出制作的年度预算中，减去地税以外的其他收入，其差额就是本年度房地产税纳税总额。再依据应纳税总额和本辖区内应税房地产评估价值总额的比例，确定当年房地产税率。

在实际税收操作中，由于市政府预算案通过的时间较晚，为了不影响政务运营，所以每年地税的税单会分两次寄给业主。年初的税单是本年地税的估计值，年中的税单则是全年准确的地税金额。

加拿大地税税单上，详细列出了诸如废品回收/处理、消防改造和垃圾处理等各项明细，以便所有纳税人都清楚税款的用途。以安大略省为例，每年地方议会都会参照通货膨胀水平，分7种类别确定房地产税率，并规定居住房产税适用低税率，经营性房产适用高税率。安省的商业和工业房产的地税率是居住房产地税率的2~3倍。每年，安省政府都会向社会公开详尽的地税征收报告，并接受公众的监督。

另外，每年交实缴的地税，还与房产评估价值强关联——市政府会把所辖地界里所有房产估价总值作为计税基数。以下5大要素决定了物业价值的85%：

1. 物业地段
2. 建筑面积和使用面积
3. 物业房龄
4. 物业的建筑品质
5. 物业是否进行了重大改建、装修和加盖。

此外，其他影响房产价值的因素还有：卫生间数量、是否有壁炉、地下室是否装修、车库数量/面积、暖气和空调的类型等。另外，交通模式、是否靠近街角、是否靠近高尔夫球场、铁路地铁、主干道路、以及周边绿地面积大小等也对物业价值有一定影响。

用市政府的年度财政预算除以计税基数，所得即为税率。用您的房产估价乘以该税率所得就是您应实缴的地税。

举例说明：某市的房产估价总值为1000万加元，明年该市政预算20万加元,用20万加元/1000万加元=2%。估价为10万加元的房产需要缴纳的地税为10万加元×2%=2,000加元。

房屋的价值：可以参考同小区邻居的房屋价值和同小区内房屋的实际销售价格来对比。

如果业主对自己的地税评估通知书有异议，可以向市政房产评估公司申请复议。而且复议是免费的，无需支付任何费用。

加拿大各主要城市房地产税比较

Montreal 蒙特利尔

• 商业地税：每1000加元，应缴地税37.12加元
• 住宅地税：每1000加元，应缴地税8.27加元

蒙特利尔地税连续10年呈上升，是加拿大商业地税率较高的城市之一。

Calgary 卡尔加里

• 商业地税：每1000加元，应缴地税14.11加元
• 住宅地税：每1000加元，应缴地税6.10加元

卡尔加里是加拿大商业地产地税最低的城市

Vancouver 温哥华

• 商业地税：每1000加元，应缴地税15.91加元
• 住宅地税：每1000加元，应缴地税3.68加元

温哥华近3年的地税率呈相对稳定状态

Edmonton埃德蒙顿

• 商业地税：每1000加元，应缴地税18加元
• 住宅地税：每1000加元，应缴地税8.01加元

埃德蒙顿的住宅地税率相比2013年增长了2.5%

Halifax哈利法克斯

• 商业地税：每1000加元，应缴地税34.02加元
• 住宅地税：每1000加元，应缴地税 12.11加元

哈法是加拿大住宅地率税较高的城市之一

Ottawa 渥太华

• 商业地税：每1000加元，应缴地税30.41加元
• 住宅地税：每1000加元，应缴地税11.27加元

渥太华的地税率不会有太大波动（稳定）

Regina里贾纳

• 商业地税：每1000加元，应缴地税21.37加元
• 住宅地税：每1000加元，应缴地税13.69加元

里贾纳是加拿大住宅地税率较高的省份之一

Saskatoon 萨斯卡通

• 商业地税：每1000加元，应缴地税17.62加元
• 住宅地税：每1000加元，应缴地税12.58加元

萨斯卡通是加拿大商业地税率最低的省，但住宅地税率则较高。

Toronto 多伦多

• 商业地税：每1000加元，应缴地税28.98加元
• 住宅地税：每1000加元，应缴地税7.23加元

多伦多地税近11年呈下降趋势

Winnipeg温尼伯

• 商业地税：每1000加元，应缴地税25加元
• 住宅地税：每1000加元，应缴地税12.13加元

温尼伯是加拿大住宅地税率较高的城市之一。

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