「温哥华老白」加拿大房贷怎么选，固定和浮动利率都有哪些特点？

温哥华老白2020-11-20 08:19:03

在加拿大，房屋贷款一般分为浮动利率和固定利率两种方式。一直以来，人们总是在讨论到底选择哪个更有优势，今天老白就来带大家梳理一下浮动利率与固定利率的优缺点，希望对您做出最终选择有一定帮助。

总体来说，当通货紧缩及经济形势走低时,政府往往使用低息策略，从而鼓励消费者进行投资。这种情况下，选择浮动利率往往更加划算, 因为浮动利率所参考的央行基准利率一直在降低。等到利率非常低的时候, 即可果断更改合约为固定利率，并根据还款能力和打算持有房屋的年限来选择期限。反之当通货膨胀及经济上升时，政府一般会提高基准利率(即加息)，此时贷款人需要预判接下来的走势并择机锁定较低的固定利息为好。

一、浮动利率Variable Rate Mortgage

一般来说，加拿大各大银行都会参照加拿大央行（Bank of Canada）定期公布的基准利率(英文叫做 Prime Rate)来上下调整其浮动利率。据统计，目前约有30%的加拿大人选择浮动利率房屋抵押贷款。

不过需要强调的是，浮动利率房屋贷款并不意味贷款人每个月的还款额是浮动的。实际上，贷款人每个周期偿还给银行的本金和利息总额，在房屋贷款期限内是一直保持不变的。如果银行的浮动利率降低，则贷款人在每个周期还款额中用于偿还本金的金额将提高，利息减少。反之，如果银行的浮动利率上调，则每一期用于偿还本金的金额会减少，而利息增加。

在极端情况下，如果因银行浮动利率提高而造成每月还款额不足以偿还利息金额，则贷款人将需要调整还款额、提前还贷或还清房屋贷款的余额。

# 浮动利率的三大优点

1、省钱

加拿大约克大学（York University）的一项研究数据发现，在过去15年的时间中，一直选择浮动利率的消费者比选择固定利率的消费者节省了约2万加币。另外，研究中还称，在89%的情况下，选择浮动利率比选择5年期的固定利率更经济。

而蒙特利尔(BMO)银行的一份类似报告也指出，从过去30年的历史角度来看，浮动利率在82%的时间里都比固定利率更省钱。

2、提前解约罚金较低

在浮动利率房屋抵押贷款期间，如果贷款人决定提前解约，银行基本上都是收取三个月左右的利息,一般来说金额不会太大，屋主都可以接受。但如果是固定利率房屋贷款期间提前解约，用利息差（IRD Interest rate differential）来计算的话往往金额会比较大。

3、可转性灵活

一般来说，加拿大各大银行都允许浮动利率随时转变成固定利率，而且没有任何费用。同时，很多时候浮动利率贷款都被允许可在任何时候提前偿还全部或部分贷款。但是固定利率贷款则往往不可以随意免费转变成浮动利率。

二、固定利率Fixed Rate Mortgage

固定利率房产抵押贷款，顾名思义指的就是贷款利息可以在一定年限内固定不动。据统计，目前有大约65%的加拿大房屋抵押贷款人选择固定利率方式，而市场上通常会有从6个月到10年不同期限的品种，尤其以5年期固定利率最为常见。

# 固定利率的三大优点

1、房贷额度最大化

对于首付比例达到20%或以上的消费者来说，选择5年期的固定利率有机会增加贷款金额。按照房屋贷款保险公司的要求，如果借款人选择5年固定利率，可以使用商业银行实际折扣利率来计算贷款金额，而不是挂牌利率。因此，选择5年固定利率很有机会取得较高的贷款金额。

2、锁定最低利率

如果贷款人能够在合适的时间点锁定一个相对较低的贷款利率，那么就可以在相当长的一段时间里不必担心利率的波动。

3、更稳定、更省心

固定利率的最大优势是为买房人提供了稳定性, 当你选择了固定利率，那么你会清楚的知道在这一段时间内每个月的按揭还款是多少，其中有多少是支付利息，多大比例是支付本金。尤其对于在加拿大的首次买房者来说，选择固定利率会让其更加安心省心，也可以更好的提前规划资金支出。

# 固定利率VS浮动利率，到底该如何选择？

四字答案：因人而异！

一般来说，对于按揭贷款额度较大，且财务弹性比较小的购房者，那么最好选择固定利率。这样可以在很大程度上避免因为央行大幅调高基准利率，银行浮动利率随之大涨而导致自己出现财务紧张的状况。另外，对于比较保守、希望更多稳定性的购房者，也是选择固定利率较好。

对于具备一定专业背景知识，相信自己对未来市场整体趋势判断，并且具备一定风险承受能力的购房者，可以选择浮动利率。此外，如果是家庭收入较高且按揭贷款额较小的购房者，也可以选择浮动利率。不过在这种情况下，浮动利率其实不会与固定利率有太大差别。

总之，浮动利率（variable rate mortgage）还是固定利率（ fixed rate mortgage）具体如何选择还是需要因人而异。适合我的可能并不适合你，适合你的也不见得适合其他人，因为我们每个人的资金状况、消费观念、生活方式等都不尽不同，不同时期的整体市场形势、经济形势，甚至类似今年的COVID新冠疫情等突发事件，都会影响到大家的最终选择，需要case by case的具体问题具体分析。

# 另一个不容忽视的贷款问题

在买房过程中，房贷首付资金的问题往往被大部分申请人忽视，特别是第一次买房缺乏经验的人士。绝大部分所谓交接前出现的“惊心动魄”场面也都是因为首付资金所引起的，尤其是华人遇到这样的事情特别多。

一般来说，凡是资金在贷款申请人银行账户内超过3个月以上的，贷款银行就不再追究来源，视为申请人自己的资金。但是任何在3个月内进帐超过1000元的都必须提供合法的书面证明，凡是不能提供直接书面证明来证明自己的原有资金，都不会被银行认可。

这里要特别强调的是这个“自己的资金”是银行认可的资金，而不是贷款人自己认为的。很多房贷申请者，将主要钱款存在中国境内的银行，在购房前通过各种方式匆忙转到加拿大的银行账户。尽管这些钱确实是申请人本人的，但是由于种种原因，这样的对账单往往得不到本地银行的认可。

当然，很多银行可以接受亲属的Gift资金赠予，不过赠予资金并不适合所有的申请人。比如购买作为出租用途的房产，首付就绝对不能是赠予。因此, 贷款人资金如果无法被本地银行确认, 又无法接受资金赠予，就必须提前3个月将资金打入加拿大本地的银行账户，以避免办理贷款时在首付资金上出现不必要的问题。

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