2018年7月5日

今年1月开始，大温地区开始实施强制性的按揭压力测试政策，很多人曾预期收紧按揭使得大温火热的房市开始走弱。而在今年第一季度，由于按揭贷款审批有一定的迟滞性，所以收紧按揭带来的影响并不明显。

但到了第二季度，收紧按揭的效果就开始显现了。如果说第一季度的房市只是开始“踩刹车”了，那么第二季度就是房价快车全面降速的时候。

收紧按揭后，受影响最大的房屋类型就是独立屋，和去年同期相比，独立屋的成交量变少了，市场中的存量增加了。其实在收紧按揭之前，独立屋价格就已经有很大的下行压力了，而收紧按揭则加大了下行压力。

从6月的地产报告来看，由于独立屋市场有价无市，再加上收紧按揭、利率提高等一系列政策原因的影响，现在的独立屋市场已经是买方市场了，独立屋在盘数量创下了3年来的最高纪录，但价格仅仅比上月下降了0.6%，成交在售比已经降到了11.7%。

通常来说，成交在售比如果长期低于12%，就说明房价存在下跌的风险；而成交在售比高于20%，则说明房价上涨的可能性很大。

如果你想买独立屋，需要考虑的就是两个问题：一是你能贷到多少钱，二是你和卖家对于价格的“博弈”。为何独立屋成为了买方市场，但价格依然比较坚挺，其实也是和这两个因素有关。

首先，按揭政策的收紧，意味着买方能贷到的按揭总额将减少，需要支付的首付将增加，买方的购买力可能会减少20%，这直接使得一部分有购屋需求的买家，不得不选择总价更低的联排或是公寓。所以，并不是人们购买独立屋的需求消失了，而是被迫转向了其他类型房屋。

其次，独立屋价格之所以在市场如此冷淡的情况下，依然维持着高位，和卖家的心理预期息息相关。独立屋卖家都见识过了一年前房价的“疯狂”，现在想劝说他们降低心理预期，将独立屋打折出售，是非常困难的一件事。卖家宁愿将房屋高价挂牌，等着买家接手，如果买家的开价不够高，卖家宁愿继续“守株待兔”。

所以，由于种种原因，目前独立屋的价格变动并不大。但考虑到收紧按揭带来的将是长期影响，未来一段时间，独立屋价格的下行压力不会减弱，想要成交，卖家应该调整好心态了。

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