大温哥华地区的商业和工业房地产行业即将进入2019年，这一年可以说是加拿大最好的市场环境。它正在见证北美最低空置率，创纪录的高价格和持续发展之间罕见的汇合。虽然去年第三季度的总销售额比上一季度有所下降，但销量却几乎没有变化。

“这是大温哥华地区商业地产的历史时期，”Avison Young温哥华办事处的市场分析师Andrew Petrozzi表示。

温哥华市中心的办公楼正在经历创纪录的高价，因为租赁成本也创下历史新高，即使新建筑的持续涌现也是如此。

市中心有160万平方英尺的新办公室，但大部分办公室已经被租出去了。其中包括West Georgia街上的旧温哥华邮局110万平方英尺的重建项目。虽然项目还没正式开始，但60%已经预租出去了。

总部位于温哥华的手机游戏开发商Kabam已经在温哥华中心2栋（VC2）租赁了105,000平方英尺的办公空间，目前正由GWL Realty Advisors建设。这栋楼位于753 Seymour Street，预计2021年完工。

图为Vancouver Center 2效果图

商业机构Devencore指出，温哥华市中心所有办公楼的空置率已降至4.5％，低于一年前的5％。甲级办公室的空置率甚至更低，为3.9％。与此同时，A级平均总租金继续攀升，每平方英尺超过$51加元。

 Lee＆Associates办公室物业副总裁Jason Marriott指出，在大温哥华地区，创下历史最高记录的21座办公大楼正在建设中，未来五年内将达到350万平方英尺 - 郊区比市中心还要多出一倍。

尽管出现了流鼻血的价格，但商业地产的趋势正在飙升。 Crestpoint房地产投资去年为位于在Burrard街800号的一幢19层高的办公大楼支付$1,000加元/平方英尺。而今年早些时候，Bosa Development在市中心北部的一座新楼上出售了可供租赁的空间，平均每平方英尺$2,000加元。

 工业用地

只有在温哥华，裸露的混凝土工业空间的售价才会高于其他加拿大城市的豪华住宅公寓。在温哥华的Mount Pleasant和新兴的Clark Drive和Hastings Street区，轻工业区在时尚的新低层建筑中，每平方英尺的价格从$800加元到$1000加元不等。

去年第三季度，150万平方英尺的新工业空间来到大温哥华市场，但同期已有140万平方英尺被租赁或出售出去了。新增供应导致两年内工业空置率首次上升至1.46％，但仍然是加拿大第二低，也是北美最紧张的。

根据Avison Young的说法，列治文和三角洲已成为工业目的地。列治文3770万平方英尺的工业用地 -- 大温地区最大 -- 的空置率从2018年秋季的1％上升至2.3％，主要原因是几个大型空置房源重返市场。另外拥有近2500万平方英尺工作用地的三角洲，尽管增加了新的库存，空置率还是下降到了1.9%。

Avison Young预测，由于该地区的空置率一直保持极为紧张，但由于近年来租金率迅速上升，预计2019年将逐渐放缓。

零售

据Cushman＆Wakefield报道，该领域的一些主要购物中心，如皇家公园（Park Royal），橡树岭中心（Oakridge Centre），布伦特伍德市中心（Brentwood Town Centre），Lougheed中心（Lougheed Town Centre）等，正在重新开发 -- 增加面积或在商场停车场上面建造公寓大楼。

 今年春天，McArthurGlen Group’s位于温哥华国际机场附近的奥特莱斯第二期将扩建84,000平方英尺。根据国际购物中心理事会的数据，奥特莱斯是售价最高的零售物业之一，每平方英尺价格为$1,220加元，仅次于橡树岭中心（Oakridge Center）的$1,579/平方英尺和太平洋中心（Pacific Center）的$1,531/平方英尺。

温哥华最大的零售开发项目是QuadReal计划重建位于Cambie Street和West 41st Avenue的28.5英亩土地，其中包括Oakridge Center。 Oakridge的开发项目包括10座塔楼和3座中层建筑，其中涵盖商业，办公和住宅用途，以及100,000平方英尺的社区空间。

Oakridge Center重建效果图

在西温哥华，皇家公园正处于多年重建的最后阶段。开发商Larco已经增加了140万平方英尺的新零售空间，包括一个大型的Cineplex电影院。

多家庭住宅

根据加拿大抵押和住房公司（Canada Mortgage and Housing Corp.）的数据，一旦大温哥华商业地产的王牌出现，多家庭市场将在2019年面临逆风。该行业的空置率仍然在1％左右。但卑诗省和温哥华的法规可能会对该行业构成威胁。

11月，大温哥华公寓的销售额下降了46.3％，延续了今年早些时候开始的下降趋势。 11月份新公寓的预售量下降至37.5％，这是1月份达到峰值94％后的全年最低水平。租赁投资者购买了许多公寓，但卑诗省的新投机税，对售前报告的严格控制以及温哥华的空房税预计将使投资者今年对该行业感到不安。

12月，温哥华市又引入了有争议的租赁立法，有人说这将使旧公寓楼的业主更加困难。

新规定意味着房东必须为流离失所的租户提供在装修期间暂时搬出的选择，而不会让他们的租约结束或租金增加。另外，卑诗省政府将今年的年租金增长限制在2.5％，这可能会抑制多户租赁市场的投资。

城市发展研究所警告说，新规则还可能威胁到该地区约12,000个新建的特殊租赁单元的建设。