2022-09-03 地产资讯

据加国君综合报道：加拿大房市急剧转冷，后悔高价买入而毁约的买家数量激增，毁约后，买家所支付的10万-20万定金（deposit）往往会被扣押，不过，业内人士表示，如果卖家得到这笔钱补偿，他们可能需要等待很长时间。

问题在于，房地产经纪层面的一套鲜为人知的规则和做法，如果交易失败，这些规则和做法可能会使定金的发放陷入僵局。

安省房地产律师马修·威尔逊 (Matthew Wilson) 说，他不断听说有买家因交易失败而无法收回定金而感到震惊，而卖家则因在买家违反合毁约的时候无法立即收取定金而感到震惊。

威尔逊说：“人们不了解定金的实际运作方式。”

安省房地产协会的标准购房合同表并没有概述如果交易失败，定金将会怎么处理。

 “任何地方都没有真正描述过，”威尔逊先生说。“这可以追溯到地产经纪的义务。特别是如果是卖家经纪，他们应该向房主卖家解释。”

处理房地产毁约纠纷的律师表示，目前寻求建议和法律顾问的请求是多年来最高的。

多伦多商业诉讼律师 Tanya Walker 说，央行四次加息之后，她的电话开始被打爆了。

“我每天都会接到买家或卖家打来的电话。”她估计，她收到的询问量比前一年增加了 30% 以上，业内其他人也同样反映了这一趋势。

在大多伦多地区，独立屋的平均价格在 2022 年初的市场高峰期达到了 170 万加元。在如此规模的交易中，10% 定金就是17万加元，这笔定金将存入房地产经纪公司（real estate brokerage）持有的信托账户（ trust account）。

定金存入信托账户后，只能通过以下三种方式之一释放：

1、成功完成交易；

2、经买卖双方书面同意；

3、通过法院命令。

以往，获得这样的一份法院命令的时间是相当常规的，但是，大流行后，安省法院系统中断意味着最早的听证时间通常至少需要等待 12 个月。

由于法庭延迟，沃克律师和其他人看到买家将定金作为筹码一种谈判策略。

多伦多诉讼律师库克（James R.G. Cook）说：“如果你是毁约的那个人，你确实有一点谈判筹码可以说，‘我不会反对这个；我会同意释放押金并同意支付’。在我的职业生涯中，我已经解决了很多这样的案件。”

对于试图打毁约的买家来说，选择是有限的。

库克律师建议地产经纪给客户建议：“看，你可能会输。除非你能证明卖方存在某种欺诈或其他行为，否则你真的很难全身而退地毁约。”

所以，买方和卖方达成协议以释放定金是最快的，其他替代方案可能是一场漫长而昂贵的法律斗争。

库克律师审查了2017 年多伦多房价暴跌后引发的数十起毁约案件。

他说，在某些情况下，可能需要数年的时间才能上法庭，而买家毁约的最终损失可能会大大高于定金。

例如，库克律师以 Prowse V. Noroozi 案为例，该案于 2021 年作出裁决。

2017 年 3 月，King City一栋豪宅以260万的价格出售，一位买家同意支付 $20万加元的定金，以 245 万加元的价格购买约克区King的一套住宅，但被无法获得融资而违约。

卖方随后在 2020 年以 160 万元的价格出售了该房屋，并以差价起诉毁约的买方。

法官最后判房主获得了 $819,571 元的赔偿金，换言之，这次毁约，不但$20万定金没了，还要另外再赔多60多万。

库克先生说，已经有几十个类似的法庭案件，但更多的是庭外和解的。

“对于审判，你最多只能看到 10% 的情况，大多数庭外和解是因为法律费用 非常昂贵，即使在相对明确的买卖双方案件中也是如此，”他说。

然而，一些律师警告买卖双方同意快速庭外解决的危险性，特别是作为获得书面同意的常用方法可能会使受害方最后没有任何合法权利来寻求其他损害赔偿。

“解约协议（Mutual releases ）是危险的事情，卖家有时会被迫在没有法律建议的情况下签署解约协议，”威尔逊律师说。

解约协议所做的事情之一是阻止卖方就他们以低于最初合同价格的价格转售房屋时所遭受的任何损失寻求赔偿。

买家认为他们无法交接并试图违约的原因有很多，但专家们听到的一个常见故事涉及融资贷款失败和市场价格迅速下跌。

另一名叫律师大卫·费尔德讲述了另外一个故事。

有个客户打电话给费尔德说：“我晚上睡不着，我要离婚，我不能这样做。”

据费尔德律师所描述，他的一名客户在今年 3 月份同意以170 万加元购买一所房子，但是90 天后才发现银行对房产的估值只有 150 万加元，这使他们的购买价格差了200,000 加元。

更糟糕的是，由于3月过后房价开始下跌，他还不得不以低于期望的价格出售自己的房屋，这可能会使他们的购买预算再减少 100,000 元。

一买一卖，结果比原来的预算少了 300,000 元，他们可能再也负担不起新房子的交接了。

“所以我请求卖家解约协议，”费尔德律师说。“我将提供定金和另外 50,000 元，将其提高到 100,000 加元。有些人喜欢钱：他们就像‘见鬼，我今天口袋里有 100,000 元，还卖房干嘛？’”

不过，地产经纪大卫·弗莱明（ David Fleming ）对任何打算毁约的的人有一个简单的建议：不要这样做。

弗莱明说：“简而言之，这会毁了你的生活……我并没有夸大其词，这将是巨额的经济处罚，而且他们将在接下来的两三年里挣扎活下去。”

来源：超级生活综合

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