家住北美 2022-11-10 22:38 Posted on 美国

《家住美国》11月9日报道，据《纽约时报》11月4日消息，近期，美国知名公司评级机构穆迪分析公司（Moody's Analytics）首席经济学家马克·赞迪（Mark Zandi）表示：“抵押贷款利率很高，价格很高，而且房屋缺乏供给。对于购房者来说，这可能是我生活史上地产市场上表现最糟糕的一次——这根本没有意义。”

抵押贷款利率最近突破7%，创下美国20年以来的最高水平，是新冠疫情开始时大多数借款人支付的两倍多。

根据《Realtor.com》公司的数据，在价格飙升和利率上涨之间，美国10月份的典型购房者每月支付的贷款比去年多77%。全美国要价中位数为42.5万美元，首付10%，每月额外支付要多出1117美元。

美国房地产经纪人协会（National Association of Realtors）的数据显示，与2021相比，9月份房屋合同签约量连续第四个月下降，下降了31%。根据谷歌趋势（Google trends）的数据，当月，人们对“美国房地产泡沫”一词的搜索兴趣达到了15年来的新高。这些搜索在爱达荷州最受欢迎，据Realtor.com公司的报道，该州博伊西的房价中值为54.99万美元，自2019年9月以来增长了惊人的51%的增长。

在创纪录的低抵押贷款利率的日子已经过去，但不断上涨的房价并没有因此而过度下跌。

为了充分当前的住房市场，《纽约时报》近期与美国经济学家、抵押贷款经纪人和房地产经纪人进行了交谈，以规划未来的发展方向。但是，很多事情都可能发生变化，尤其是在经济逆风即将到来的情况下，但他们都认为市场正在快速降温。房价将下降，只是没有达到一些购房者所希望的程度。卖家们将不得不再次努力完成交易。租房者最终可能会从飙升的价格中获得喘息，即使价格远高于疫情前的水平。

房价会降到多低？

大多数美国的分析师预计，房价不会像2008年次贷危机后那样自由落体式的下跌，部分原因是更严格的贷款条、房价大幅升值以及一类在价格下跌时等待涌入的全现金投资者。但分析师表示，降价即将到来，在升值幅度最大的市场，尤其是西部山区和南部地区，降价幅度可能高达20%至30%。尽管如此，即使在房价下跌之后，大多数房主在过去两年里也会获得一些权益。

根据体现美国房价指数的标准普尔的CoreLogic Case Shiller房价指数显示，从2019年12月到2022年6月，即疫情开始到夏季价格高峰，现有房价飙升了45%，这是在如此短的时间内有记录以来的最大涨幅。

今年7月，该指数显示，出现了2019年1月以来的首次逐月下跌，尽管跌幅相对较小，为0.3%，这表明可能正在发生逆转，尽管价格仍比2021年7月高出15.8%。

投资管理公司摩根士丹利（Morgan Stanley）预测，房价将从2022年6月的价格峰值下降7%，跌至2023年12月。穆迪分析公司（Moody’s Analytics）预计，从2024年6月至夏季，房价将下降10%，但如果经济衰退来临，房价可能会下降20%。穆迪预测，在一些超级市场，如博伊西和凤凰城，价格可能会下降30%以上。

另一家名叫约翰·伯恩斯房地产咨询公司（John Burns Real Estate Consulting）的公司在5月份预测，当抵押贷款利率达到5%时，全国房价将在2024年前下跌10%。但该公司的研究总监小里克·帕拉西奥斯（Rick Palacios Jr.）表示，随着抵押贷款利率攀升，降幅将更大。

帕拉西奥斯先生说：“美国买家可负担性是有史以来最差的，卖家的唯一选择就是降价。”

其他预测则不那么可怕。房地产数据公司ATTOM市场情报执行副总裁里克·夏尔加（Rick Sharga）表示，他预计价格在未来6至12个月内将下跌约5%，然后才会企稳。

夏尔加先生说：“这是因为销售量的疲软，而不是销售价格的疲软。”他补充说，导致大衰退后价格暴跌的因素——不负责任的贷款和供应过剩——并没有发挥作用。他说，可供出售的库存非常有限，因为典型的房主现在有一笔利率为3.5%的抵押贷款，很少有人会选择今天出售，因为担心他们的下一套房产面临更高的借贷成本。

Realtor.com公司首席经济学家丹妮尔·黑尔（Danielle Hale）表示：“人们正处于观望状态，自今年夏天抵押贷款利率开始攀升以来，美国房屋库存量急剧上升，但仍远低于正常水平。与2021年，相比，9月份的房屋交易活跃名单增加了近27%，但仍比大流行前的2019年9月份低40%。

她表示，尽管迄今为止，多数市场去年的价格上涨很大，但供应量的大幅上涨可能是价格下跌的前兆。与2021相比，凤凰城都会区9月份的价格上涨超过4%，但同期库存激增167%，在50个最大的都会区涨幅最大。它还拥有降价房源的最大份额，每五个房源中就有两个房源降价，平均降价幅度接近8%，约合4.7万美元。

抵押贷款利率快速上涨改变市场业态

如今的利率远未达到创纪录的水平——1981年的一些贷款利率超过18%。

但在10月下旬，最受欢迎的住房贷款——30年期固定利率抵押贷款的平均利率达到7.08%，是数百万购房者计算预算所依赖的利率的两倍多。而在2021年 1月份，贷款下降至创纪录的2.65%。

抵押贷款利率的飙升在很大程度上是由于美联储提高了银行之间的贷款利率，以降低通货膨胀。加息往往会推高10年期国债的利率，这是抵押贷款成本的密切代表。

随着利率价格上涨带来的额外压力，这种快速逆转令人头晕目眩。

现年44岁的塔赫拉·蒂尔森（Tahera Tilson）是一名护士教育家，现居纽约。2019年，他以39.9万美元的价格在哈莱姆区买了一套一居室公寓，抵押贷款为3.75%。在疫情中隔离了两年后，她决定以42.5万美元的价格在新泽西州克利夫顿购买一套两居室的联排别墅，并计划出售哈莱姆区的公寓。

但就在她今年春末挂牌出售这套公寓时，美联储宣布了更激进的加息计划，抵押贷款利率很快提高了6%。

“我获得了很多关注，但根本没有报价。”她在谈到上市时说，她从46万美元起步，但很快就降到了45万美元。“这基本上取决于利率——这是吓跑人们的原因。”

由于无法同时承担两笔抵押贷款，蒂尔森女士不得不改变策略，决定将其出租。在租房市场上，她很快就找到了一个愿意每月支付2500美元房租的租客。据房地产经纪公司道格拉斯·埃利曼（Douglas Elliman）称，9月份曼哈顿的租金中位数接近4000美元。

美联储本周将基准利率上调了四分之三点，这是今年的第六次上调，并暗示将有更多的利率上调。美国全国房地产经纪人协会（National Association of Realtors）首席经济学家劳伦斯·云（Lawrence Yun）表示，抵押贷款利率开始下降“可能还需要一两年”。

美国抵押贷款银行家协会（Mortgage Bankers Association）的看法更为乐观，到明年年底，30年期固定抵押贷款利率降至5.4%。

与此同时，经纪人和抵押贷款经纪人已经打掉了一个预先宣传的口号：“确定利率后再买房。”换句话说，现在就买你能负担得起的房子，当抵押贷款利率下降时再融资。

“我们被宠坏了——7%起身并不疯狂。”地产管理公司，伯克希尔哈撒韦家庭服务卡罗莱纳公司销售高级副总裁玛丽亚·卡萨科斯说。

同时，其他买家正在重新考虑付董利率抵押贷款（ARM），这是一种在次贷危机后受到审查的贷款。例如，5-1 ARM是一种30年期贷款，前五年具有诱人的固定利率，然后根据现行利率和其他指导原则，在抵押贷款期限内每年重置一次。许多抵押贷款的起始利率比30年期固定利率抵押贷款低约1个百分点。

美国抵押贷款银行家协会（mortgage Bankers Association）首席经济学家迈克·弗拉安东尼（Mike Fratanoni）表示，付董利率贷款占抵押贷款市场的比例已从2021的4%左右上升到过去几周的12%以上，为十多年来的最高水平。2005年，当利率徘徊在5.5%至6%左右时，超过三分之一的借款人拥有可调整利率的贷款。

弗拉坦托尼表示，由于金融危机后颁布了新的法规，这些贷款如今更加安全。但是这种让借款人背上了不断膨胀的债务，也受到了广泛批评。

国家消费者法律中心的律师安德鲁·皮佐尔表示，如果抵押贷款重置时利率更高，从而增加了贷款的总体成本，借款人仍然可以获得贷款。他预计，随着高利率放缓抵押贷款业务，未来几个月，贷款人将提供更具吸引力的浮动利率的贷款。

“但仅仅因为他们说你买得起，并不意味着这是一个好主意。”他说。

卖家能做什么？

亚特兰大Redfin公司房地产经纪人Jasmine Harris表示，几个月前，卖家拒绝了超过要价10万美元的出价。而现在，报价以标价甚至低于标价，卖家听到了一个陌生的词：优惠。

该经纪人表示，即使在价格没有下降的市场，卖家对给予优惠的态度也越来越开放，比如在融资困难的情况下同意签订合同，或者提供为松散的交易支付费用。

但伯克希尔哈撒韦房屋服务公司（Berkshire Hathaway HomeServices New York Properties）总裁兼首席执行官史蒂文·詹姆斯（Steven James）表示，卖家的最佳策略是以合适的价格开始。他预计，由于抵押贷款利率上升，曼哈顿的房价将下降5%至10%，并表示卖家应该走在前面，因为在市场上徘徊有风险。

租金终于降温了吗？

分析师表示，租房者可能会得到一些适度的缓解，但不太可能恢复到以前那么低的价格。

租房软件公司RealPage的经济主管杰伊·帕森斯（Jay Parsons）表示，在2021年创纪录的租房需求水平之后，今年的租赁业出现了显著放缓，租金的增长也开始放缓。

帕森斯表示，第三季度市场租金需求为负值，这意味着搬出公寓的人比搬进公寓的人多-这是30年来首次出现在通常繁忙的夏季月份。

经济放缓导致了自2020年12月以来的首个租金月环比降价——9月仅下降了0.2%。尽管如此，全美国国市场租金（每月1797美元）比去年同期上涨了9%，部分原因是库存仍然很低。

RealPage公司预测，明年全国市场租金将上涨3.3%，这更符合典型的租金增长。

住房上市网站StreetEasy的经济学家肯尼·李（Kenny Lee）表示，这对像纽约市这样的高成本市场的租房者来说是一种冷淡的安慰。经过通货膨胀调整后，纽约市8月份的租金增长超过了工资增长23%。除了新冠疫情早期的重大房地产中断外，这标志着自2008年金融危机以来的最大的差距。

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