2022-11-28 地产资讯

据温哥华港湾综合报道：多伦多企业家和房地产经纪人 Sahil Jaggi，自 2010 年首次进入市场以来，他一直在多伦多购买房屋并将其转为出租物业。现年37岁的他，已经拥有17处房产。Jaggi正在观察多伦多地区房地产市场上待售房产，希望下一波的买方浪潮出现的早期就能观察到。

“对于像我这样的投资者来说，这是走出去买入更多房产的好时机。”

存到第一桶金

Jaggi 18岁时住在印度的贾吉，被威尔弗雷德劳里埃大学录取，学习金融和经济学。完成学位后，他搬到纽约担任投资银行家，并设法存了 80,000 美元的存款。在他搬回多伦多时，就开始找房子。

Jaggi 在采访中说道，“早在 2010 年，公寓和独立屋之间的差距就很小……两居室公寓的售价为 380,000 加币，而独立式住宅，例如大片土地上的小型破旧平房，售价约为 500,000 加币。”

他决定购买一间独栋房产，住在地下室，同时出租主层。这种做法大约分担了 80% 的房贷。

从那里开始，他在投资者的帮助下慢慢开始购买其他房产。他说他从来没有从父母那里收到过任何钱来购买这些房子。

他主要是购买那种大块地上的老式房屋，修建一个地下室和主层用来出租。

他用赚取的钱再用来投资更多的房产，十年时间他就拥有 17 处房产，2300 万加币的资产。

正等待新一波“捡漏”

Jaggi 认为，逢低吸纳的时机尚未到来，因为挂牌量仍然紧张，价格相对稳定。

他指出，利率上升和通货膨胀相结合，使背负债务的消费者难以支付抵押贷款，但大多数房主倾向于在卖房子之前先通过削减度假和其他可自由支配的开支来度过难关。

他指出，这就是利率上升通常需要几个月才能真正开始产生影响的原因之一。他认为经济困难最终可能会促使更多陷入困境的房主出售房产。

Jaggi 的策略是在Etobicoke、北约克和其他核心街区购买破旧的单户住宅。例如，他会买一栋陈旧的平房，翻新主楼层，并建造一个合法的地下室公寓，这样一栋房子就变成了两个单元。

“我亲自挑选这些房子，”他说。“出租它们很容易。”

但是，尽管 Jaggi 对投资充满热情，但他最后一次购买是在 2021 年 1 月。那时，他开始担心市场会变得过热。

他开始等待，一直等到现在。现在大多数投资者已经加入了他的行列。

rates.ca的抵押贷款专家川（Victor Tran）表示，10月投资物业的抵押贷款报价比9月下降了60%，人们正在关注央行12月7日的下一次利率设定。许多投资者已经看到负现金流——这意味着他们收取的租金不足以支付抵押贷款、税收和其它费用。现在他们担心楼价会继续下跌。

Tran指出，现在以20%的首付款购买的投资者可能会看到资产价格继续下滑，直到他们完全赔尽。他补充说，仍然有富人在等待部署资金。他最近收到两位投资者的来信，他们正在关注多伦多东部特勒姆地区的房价下滑。他们已经从股票市场撤资，并计划进军房地产市场。“他们在等待合适的时机发动攻击。”Tran说。

另一位客户拥有价值约 200 万元的主要住所，没有抵押贷款债务。她计划利用房屋净值购买一套投资公寓。

他说，虽然一些投资者对目前房屋净值信贷额度的 6.4% 左右的利率感到沮丧，但这位买家仍然乐观地认为，从长远来看，该市的房地产将会升值。

然而，丰业银行的经济学家 Farah Omran 不确定10月加拿大各地的销量略有改善是否标志着加拿大房地产市场低迷期已结束。

Omran 表示，挂牌量环比增长2.2%，使全国市场处于平衡状态，10月的表现符合她对调整步伐放缓和需求最终上升的预期。但她预计，短期内即使销售继续走强，价格也会继续下跌。

Omran 认为，市场心理的转变对买家更有利，卖家也调整了他们的预期。然而，从长远来看，如果在增加国家住房存量方面没有取得进展，移民加速到来可能还会推高房房价格。

等房价跌40%抄底？

“11 月仍然是一个观望月，”Jaggi 说。他说，卖家坚持他们的要价，因为他们正在观察动荡是否会过去，价格是否会在新年反弹。

与此同时，买家正在努力应对负担能力，并等待看价格是否会进一步下跌。就 Jaggi 而言，他正在寻找更多房主因高利率而负担过重的迹象。

他认为，当这种情况发生时，投资者可能能够以比峰值低 30% 或 40% 的价格购买房产。在那种情况下，如果该物业的入门点很低，他不介意在未来三四年内支付更高的抵押贷款利率。

Jaggi 密切关注的一个领域是公寓楼花。他表示，过去几年他一直在引导自己的客户远离销售中心外的排队队伍。

“有很多人以高得离谱的价格购买了预建房。人们只是在向这些项目投钱，”他说。“如果我们没有看到大量的廉价销售，我会感到非常惊讶。”

Jaggi 说，许多买家从不止一家建筑商那里购买了单元，几乎没有受到监管机构的监督。开发商开出了高价，而代理商则采用了激进的销售策略。现在项目即将完工，买家将难以获得抵押贷款。

“这些不是精明的投资者。”

Jaggi 建议想要购买房地产进行投资的人应该坚持购买高需求地区的房屋。尽管如此，他补充说，投资者还需要在这个利基市场谨慎行事——尤其是在高端市场。

Jaggi 指出，除了如今不断上升的利率外，建筑商在过去几年中还受到高昂的建筑成本的打击。

例如，一个建筑商支付了 150 万元购买了一块土地并投入了 100 万元用于建设，他可能会试图以 300 万元或更多的价格出售新完工的房屋以赚取一点利润。该细分市场的销售非常缓慢。

“许多建造豪华、昂贵房屋的人受到的伤害最大。他们可能不得不亏本出售。”

来源：温哥华港湾综合

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