在加拿大住公寓是享受吗？华人和Strata 不得不说的故事

原创 一起法律扒 2020-07-11 13:42:37

北温一个华裔女业主，把自家城市屋弄来做短租，被“物管公司”告了。现在房子得法拍，广告都挂出去了，女业主得提供钥匙，一周7天准备着有人看房子。

这新闻发出来，我所在的温哥华一个本地微信群里分为两派。新移民们多半站“物管公司“（strata concil）：”是她先非法短租。都是这些不守法的丢光中国人的脸。”而老移民们则冒出一句：“所以我不要住有strata的房子。宁可自己剪草除雪换屋顶。”抽丝剥茧就来八一八在加拿大，华人业主和strata之间不得不说的那些事。

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别把strata当物管公司

新移民会觉得，住公寓多好呀，自己啥也不用管。到处井井有条，也没有人乱堆乱放，在小区里搞个非法搭建。这边的小区物业公司真好。为啥还有人偏要住house给自己找活儿干？

老移民会告诉你，Strata不是国内的物业公司，物业公司是管理的，strata是管你的！

加拿大的产权分为三种，freehold、leasehold和strata。前两者，地是你的（或者你租的），房是你的，从割草到换房顶，业主都自己管去吧！后者strata，直接翻译是“分层管理”。地就是这一块，业主有很多，业主们开个“股东大会”，选举出来自己的“strata concil”, 类似于国内说的业主委员会。这个concil授权成立或者雇佣strata corporation。是一个代表了所有业主行使这个物业的所有权力的实体。卑诗省有150万人住在有strata的物业里。

国内的物业公司，修修补补埋头干活。Strata除了物业公司的服务职能，还能出台bylaw，每个业主买房时就要签署bylaw，签署了就要受约束。问题是，华人业主可能买房时就没有仔细看过bylaw，也不知道有个“strata property act”。总之就是，strata权力很大，真是“我的房子我还不能做主了！”

卑诗省政府网站：“所有的业主和住客都要遵守分层财产法，并且服从bylaw”

在社区遇到过一个西人老奶奶，自己住公寓，女儿却住在政府的homeless的收留所。为啥不和女儿一起住呢? 因为她所在的老人公寓的bylaw，不允许“drop bed”。老奶奶要是想和女儿一起住，那她们两个得去住酒店才行。

这样的规矩还有很多。bylaw有年龄限制的，业主到了年龄得搬出去。Bylaw不准养多少磅以上的猫狗的，那业主就是不能养。Bylaw不准室外放多少尺寸的花盆的，有的业主买房时没有仔细看，直接收到罚款单。

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Bylaw随时能出一条 业主???

例如华裔女业主踩雷的这个Airbnb，太多UBC的华人业主踩过雷了。

UBC夏季短租是最火爆的，一个小condo，差不多一个晚上可以租到250刀。一个月六七千块轻轻松松！UBC有的住宅楼被称为“清华楼”，清一色都是华人业主。某栋清华楼本来没有禁止Airbnb的bylaw，华人业主们正在暗暗庆幸可以用租金付贷款，但业委会里差不多都是西人业主。西人通常讨厌自己所在的物业出租， 觉得有了外人不安全。于是strata突然通过了一条禁止Airbnb的短租，这栋楼的华人业主只有赶紧撤广告，真金白银的订单取消。否则，strata就是一张罚款单送到。当时华人业主把温哥华几家中文报社电话都打成热线了：“难道我买的房子我不能做主了吗？”

还真的不能做主。安省律师Gerry Hymans擅长Strata Property Law。他回答：“你买房入住的时候，就已经承诺了遵守这建筑的bylaw。如果bylaw禁止短租，那你就是没权短租。”（共管物业法119.3）

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Strata曾经卧底办铁案

北温华裔业主Emily Yu被strata罚款5千刀，同情她的华人都不好说“罚款太高”的话。因为温哥华的另一个公寓的业主，就在今年3月被法庭命令付了4.6万刀的罚单。华人张女士（Suqian Zhang）在Yaletown有个公寓，回国期间她不舍得房子空着，就挂出去短租。strata很厉害，在地下停车场看到这个单元的车库里，3个月里停了60辆不同的车。反手就是一张罚单寄她。

张女士辩解：“我回国就把房子钥匙给我弟弟和我的地产经纪，估计是他们带了更多的朋友开了聚会。”

Strata于是一不做二不休，要给她办出来个铁案。Strata Concil主席直接花500刀在Airbnb上订了一晚上她的房，把给客人用的浴巾啊，拖鞋啊，这些看上去就像做短租的地方，统统拍照取证,再把订房记录拿着直接把业主告到CRT（民事审裁处），要求她付罚款4.6万刀。

张女士没有上头条，因为她是缴了罚款就算了，没有走到北温这名业主不交罚款被法院拍卖房子这一步。

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Strata这两点招抱怨

1、Bylaw用得很娴熟 Bylaw一厚本，平时多数华人业主也没谁去翻，翻也看不懂。但要找strata办事时，bylaw里往往就有一条说明责任是你的。

例如，一名女士家里进了老鼠，打电话写信发邮件让strata来个pest control。Strata礼貌而坚决的告诉她，他们只管公共区域的老鼠，不管业主家里的。业主的unit，该业主自己买老鼠药自己下夹子抓老鼠。女士一口怨气：“公共空间如果管得好，怎么会有老鼠跑进来，难道业主是要养老鼠玩么！”

2、住公寓，住排屋的业主，终极噩梦就是突然物业说要换房顶，要修公共区域，一张贵得吓死业主的账单就必须每户分摊。为啥这么贵呢？轮不到业主问。工程是strata找的承包商，选择是业委会做的，但是账单是大家付的啊！从好处想，贵的总是更好的，工程很牢靠！从坏处想......还是别从坏处想了。

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华人要进业委会，不容易

去年被禁止出租的UBC“清华楼”的业主，她愣是没想通：“既然这楼80%都是中国人，为啥业委会里就是没有我们中国人？决定都被别人做了，我要选进去才行！”

为竞选的你们加油，vote不解决所有问题，但.....

于是她去年秋天积极拜票，在电梯里，在菜市场随时给中国邻居介绍自己，希望一人一票，选进concil业委会。她的施政纲领是“要开放租赁！”

因为卑诗省有个空置税，如果建筑的bylaw不同意对外出租，那么OK，头两年不收空置税，算是省政府给时间让建筑改bylaw。但是从2021年开始，不管bylaw同意出租不，直接收空置税了。如果业委会里华人够多，把bylaw改得可以出租，华人就可以出租来避税了。少说一家也会省下从五千到两万刀/年不等的税。

这观点代表了华裔业主利益的，照理说进concil是顺理成章。没想到投票这天，华人业主稀稀拉拉，西人业主齐齐整整。她又没选上，“清华楼”的业委会仍然是齐刷刷的西人。回头她再遇上华人邻居，老人们说：“那天Save on food在打折，我一下子就忘了选举这事了！”

这位业主吐槽说：“自己的价值百万的房子，随意的委托给别人行使权利，倒是去买便宜几块钱的菜！” 所以在加拿大住有strata的物业，除了房子要好，设施要新以外，还得strata管理水平高+通情达理。

在加拿大，远亲不如近邻，近邻不如靠谱strata。买房子之前，了解一下？

文/思思妈妈

本文不构成法律建议。和Strata遇到问题要查，看这里

http://www.bclaws.ca/civix/document/id/complete/statreg/98043_00

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