购买房屋的个人理财有一个简单的衡量标准：买家的目标应该是购买价格不超过其收入四倍的房产。但是，随着房地产价值继续飙升，加拿大大部分地区的普通加拿大人遵守这一简单规则的能力正在迅速减弱。

在与大流行相关的房地产热潮中，全国大部分地区的平均住宅物业价值已与平均收入脱钩。

以下是过去 40 年来各个市场平均收入相对于平均房价的情况。

根据加拿大房地产协会和加拿大统计局的数据，全国统计数据显示，全国平均房价现在是家庭平均收入的七倍多。

 

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平均房价并不是衡量购房者在现实世界中面临的问题的完美衡量标准，因为该指标可能会受到特定时期内所售房屋类型变化的影响。尽管如此，这些数字仍清楚地说明了负担能力正在迅速下降。

十多年来，房价增长速度远高于收入增长速度的问题主要仅限于温哥华和多伦多，这两个国家最昂贵、最活跃的房地产市场。

根据加拿大房地产协会 (CREA) 和加拿大统计局的数据，在大温哥华地区，2016 年房屋平均价格接近当地平均收入的 12 倍。

在 2016 年下半年至 2018 年间实施旨在冷却房地产市场的省级和联邦措施后，这一比率下降了几个档次。但数据显示，在大流行的房地产热潮中，这一比率再次上升。

在多伦多，平均房价徘徊在大流行前当地家庭平均收入的八倍左右。现在，它已达到多伦多人平均收入的 10 倍。

 

 

但数据显示，当前的住房热潮正在显着扩大加拿大许多市场的房价与收入之间的差距。

 例如，在渥太华和蒙特利尔，平均房价现在是当地家庭收入的六倍左右。

在加拿大一些较小的社区，这种跳跃更为明显。今年 2 月，BMO 经济学家 Sal Guatieri指出，在安大略省伍德斯托克市，基准房价在过去 12 个月中上涨了 118,200 元，超过了 2018 年当地家庭收入中位数 86,970 元。

“我们现在处于一个非常不寻常的时期，”瓜蒂埃里告诉环球新闻。“你在家里睡觉比在家里工作赚更多的钱。”

 

债务危险

将房价与收入进行比较并不是衡量负担能力的唯一方法。它的另一个重要方面是抵押贷款支付的相对规模。平均收入的房主必须将其月收入的多少百分比用于购买平均价格的房屋的抵押贷款？

例如，在 1980 年代，由于两位数的抵押贷款利率，房主很容易将高达 50% 的收入用于支付抵押贷款，瑞尔森大学城市研究和土地开发中心的高级经济学家戴安娜佩特拉马拉指出。

她补充说，到 2020 年，由于大流行导致利率下降，抵押贷款支付与收入之间的比率降至 2014 年以来的最低水平。

“在很大程度上，我们看到的购买狂潮可以用低利率来解释，”她说。

不过，她补充说，现在价格上涨得太厉害，已经侵蚀了超便宜借贷带来的负担能力收益。

对于最近的购房者来说，问题是随着利率从历史低点上升会发生什么。

 “家庭对利率的小幅上涨比以往任何时候都更加敏感，”佩特拉马拉说。

Petramala 说，问题是，当许多在当前繁荣时期购房的房主在五年后续签抵押贷款时会发生什么。

“即使家庭在未来五年内偿还其股权，如果利率（在此期间）（在此期间）（攀升）一到两个百分点，当需要更新时，许多现在购买的家庭将最终看到他们的抵押贷款支付增加，“她补充道。

和“如果家庭贫困……那是他们不会花在餐厅、度假和商店上的钱，”智能繁荣研究所政策和创新高级主管迈克·莫法特 (Mike Moffatt) 说。

是什么推动了多伦多炙手可热的房地产市场？一位房地产专家将其分解

“房地产市场发生的事情很重要，很容易蔓延到更广泛的经济中，”他补充道。

渥太华于 2017 年和 2018 年分两个阶段推出的抵押贷款压力测试有助于降低借贷成本上升的风险。该测试意味着联邦监管的贷方必须审查买家的财务状况，以确保他们仍然能够以更高的利率支付抵押贷款。

但佩特拉马拉说，即使是经过压力测试的房主也可能会感受到更高的借贷成本带来的压力。Petramala 指出，并非所有最近的购房者都必须通过压力测试，这对所有贷方都不是强制性的。

房价的下一步是什么？

瓜蒂埃里说，过去几个月房价上涨的速度令人眼花缭乱，“非常不寻常，从长远来看肯定是不可持续的”。

他补充说，在某些时候，必须有所付出。房价可能会在几年内趋于平稳，从而使收入逐渐弥补部分损失。

但是，如果当前的快速升值继续下去，“那么我们将陷入这样一种情况，即房价实际上必须下跌以恢复住房市场的秩序和平衡，”Guatieri 说。

莫法特说，在一些价格急剧上涨的较小社区中，房地产泡沫破裂的风险更高。

莫法特说，在较大的城市中心，即使房价下跌，由于人口增长带来的新住房需求，房价最终也会反弹。但在一些小城镇中，在没有持续人口增长的情况下，房价上涨了，“你可能会遭遇房价暴跌，却永远看不到需求回升，”他说。

 “对于那些以最高价购买的人来说，这将是一个很大的问题……而且再也看不到房价回升，”他说。

图表方法：图表显示平均房价与平均收入的比率。平均房价不考虑所售房屋类型的变化。对于收入，我们使用经济家庭和非经济家庭人员的税前平均收入总额。对于 2020 年和 2021 年，我们根据 2016 年至 2019 年收入增长的平均速度假设收入增长。房价和收入数据均以 2019 年美元为单位。 

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