经济学家说，提升利率是加拿大房地产市场的首要问题

随着加拿大房地产市场显示出购房者疲于应对的初步迹象，一些经济学家正在展望另一个普遍预期会抑制房地产热潮的因素：提升利率。

由于疫苗接种率飙升和通胀迹象，经济活动再次加速，几位分析师认为，加拿大央行将在 2022 年下半年的某个时候开始提高其引领趋势的利率。

问题是不断上升的借贷成本可能会如何影响房地产市场，而房地产市场已经在该国 2.4 万亿美元的经济中占据了巨大的份额。 

“这是加拿大经济面临的第一个问题：对更高利率的敏感性增加，”加拿大帝国商业银行副首席经济学家本杰明塔尔说。

他警告说，由于许多加拿大人背负着大笔抵押贷款，即使利率的小幅上涨也会对家庭资产负债表产生重大影响。他说，利率仅增加 1.5 个百分点就可能使一些房主的每月抵押贷款支付增加一倍。

自 2020 年 3 月以来，加拿大央行已将其关键利率维持在 0.25% 的历史低位，当时央行迅速削减了借贷成本，以减轻与COVID-19大流行相关的经济危机的影响。

塔尔说，人们普遍预计，加息将为房价的快速增长提供一个可喜的喘息机会。

“即使利率的小幅上升也足以减缓市场——这将是一件非常好的事情，”他说。

但塔尔和其他经济学家表示，太多的好事可能会暴露加拿大经济的脆弱性加剧。

“如果利息成本上升 1 到 2 个百分点，由于债务水平，家庭可能会将大部分收入用于支付抵押贷款，”戴安娜佩特拉马拉说，瑞尔森大学城市研究和土地开发中心的高级经济学家。

根据加拿大统计局的数据，加拿大家庭通过抵押贷款和房屋净值信贷额度 (HELOCs) 持有的债务已累积 1.96 万亿美元，抵押贷款的速度在 4 月份录得创纪录的环比增长。

然而，到目前为止，最低利率和更高的收入正在帮助加拿大人管理债务。即使抵押贷款债务飙升，整体债务负担占家庭可支配收入的比例仍低于大流行前时期。

截至 2021 年前三个月，加拿大人每获得 1 美元的可支配收入，就会欠下 1.72 美元的信贷市场债务。相比之下，2019 年底每一美元可支配收入的债务为 1.81 美元。

随着加拿大人积累抵押贷款债务，他们也一直在偿还更昂贵的债务。例如，加拿大统计局的数据显示，加拿大家庭的集体信用卡债务从 2019 年 12 月的近 900 亿美元下降到 2021 年 4 月的 740 亿美元。

但佩特拉马拉说，随着借贷成本上升，债务收入比也可能会攀升。Petramala 指出，更高的利率可能不仅会迫使房主将更多收入用于支付抵押贷款，还会使偿还抵押贷款债务变得更加困难，其中更大的一部分用于支付利息费用而不是本金。

塔尔说，一个潜在风险是通胀上升将迫使加拿大央行加快加息步伐。

加拿大 4 月份的消费者价格同比上涨 3.4%，高于央行设定的 2% 的通胀目标。

最新的通胀数据似乎很高，部分原因是它们与 2020 年春季相比，价格急剧下跌。与大流行有关的许多供应短缺和物流僵局也导致木材等材料、家具等商品以及许多消费电子产品以及汽车和卡车中使用的微芯片等零件的价格飙升。

塔尔说，虽然推高价格的许多因素都是暂时的，但目前还不清楚通胀压力会持续多久。

“如果通胀开始上升，而加拿大央行落后于曲线并且没有足够快地处理它，那么利率必须上升的速度可能会加快，”他说。“这可能会对住房产生重大负面影响。”

利率上升将对潜在购房者产生短期影响，他们的借贷能力将下降。Petramala 说，这可能会使住房需求降温。

加拿大央行主要利率的变动对浮动利率贷款和浮动利率抵押贷款和房屋净值信贷额度等信贷产品产生直接影响。

但央行利率的变化也会影响固定利率抵押贷款的利率，特别是如果人们普遍预期这种变化会持续很长时间。

她补充说，由于许多房主拥有固定利率的抵押贷款，因此利率攀升对房地产行业的全面影响可能在数年内都不会显现出来。

根据加拿大抵押贷款专业人士的数据，截至 2020 年底，加拿大 73% 的未偿还抵押贷款具有固定利率。

Petramala 说，鉴于 5 年期固定抵押贷款利率的流行，许多在大流行期间以创纪录的低抵押贷款利率购买房屋的加拿大人可能不会感受到更高利率的影响，直到四到五年后更新。

“在长达五年的时间里，我们不会真正了解高利率对家庭财务的影响，”她说。

自去年夏天房价开始升温以来，在除政府支出外几乎没有其他部门增长的情况下，住房部门一直是经济的主要推动力。

现在，令人担忧的是，如果住宅房地产市场降温，加拿大的经济是否可以启动其他增长引擎。

CD Howe Institute 研究副主任杰里米·克罗尼克 (Jeremy Kronick) 表示，虽然在大流行期间住宅房地产投资激增，但在其他任何地方投资的私人资本水平却下降了。

加拿大统计局最近的数据显示，有史以来第一次，房地产市场投资现在占经济所有投资的 50% 以上，克罗尼克补充道。

他说，这令人担忧。

“房地产市场显然很有价值，而且雇佣了很多人——我们都需要住房，”他说。“但我们也需要……一个成功的经济体和蓬勃发展的企业，尤其是在大流行之后。”

Petramala 援引加拿大统计局的数据说，住房市场——包括住宅建设、家庭装修、房屋所有权转让成本和家具支出，以及家庭维护和修理——现在占加拿大 GDP 的近 28%。

她指出，这明显高于从 1987 年到 COVID-19 健康危机开始之前的经济适用房的 22-23%。

她说，这在一定程度上反映了这样一个事实，即虽然住房在大流行期间蓬勃发展，但其他经济部门却“遭受了巨大打击”。

但克罗尼克也看到有证据表明住宅房地产投资正在排挤其他类型的商业投资。

“如果一家银行得到了新的美元……他们更愿意把钱借给房地产市场还是贷给企业？” 他问。在大流行之前，答案往往是一半将流向抵押贷款借款人，一半流向企业。现在，他说，“所有这一切都是为了抵押。”

这部分反映了大流行之前的内在激励措施。例如，在加拿大，对于首付低于 20% 的抵押贷款，主要由政府支持和强制性的抵押贷款违约保险意味着保险抵押贷款本质上是“银行的无风险贷款”，他说.

但克罗尼克说，随着大流行的房地产热潮，住宅房地产一直在吸走更多的投资资金。

然而，加拿大需要投资于能够促进增长的企业，从而提高生产力，这是提高生活水平的关键驱动因素，他说。

他说，与经济和劳动力市场一样重要的住房部门并不是“一个典型的过度提高生产力的部门”。

加拿大从 COVID-19 中出现时面临的难题之一是，利率上升是否会抑制房价增长，同时也不会阻碍其他经济体的复苏。

Tal 指出，利率上升——特别是如果它们的速度超过美国的利率——可能会推高加元的价值。

他说，那将是个坏消息。

“我们最不需要的是加元走强，这对出口不利。”

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