2018年1月11日

10月中旬，加拿大联邦金融机构监理办公室（OSFI）发布了最新版房屋按揭贷款申请操作与程序指引，也就是我们说的“B-20”。包括所有受联邦监管的金融机构在内，B-20的规定将在2018年1月1日起正式时生效，届时金融和地产专家认为，加拿大人尤其是年青一代首购族的贷款能力将猛降21%，其中温哥华人购房能力将下降12%或更多。

B-20新规包括以下三点：

1、对无保险按揭贷款，OSFI设立新的最低申请利率，即“压力测试”：

      B-20指引现在要求，按照加拿大央行公布的五年期利率（现为4.89%），或在合同利率基础上再追加2%来审批首付超过20%的无保险按揭。

2、要求按揭机构设立并且严格执行最高贷款价值比（LTV），在房屋市场和经济环境变动时，体现最新的市场风险。

3、禁止部分企图绕开LTV的交易：禁止联邦规管的金融机构为了绕开LTV限制，与其他贷款商合作安排提供按揭或其他贷款产品。

想了解B-20的杀伤力，我们来逐条分析。

首先是无保险的按揭贷款。

原来的条例规定，首付低于20%的按揭贷款需要购买按揭保险或通过“压力测试”。但首付高于20%的买家可以不必购买也不必进行压力测试。明年一月，无论买家付多少首付，都只有两个选择：花钱买按揭保险，或者拼命通过更加苛刻的房贷压力测试。

其次，就是按揭贷款的抵押品价值要求更高了。

这先要解释一下什么是贷款价值比“LTV”：众所周知，贷款需要有抵押品，抵押品的价值与贷款总额之间的比例就是贷款价值比LTV。不同金融机构对LTV要求也不一样。假设A银行的LTV是≥70%，那么想要100万贷款就需要价值至少70万的抵押品。严格执行最高LTV标准，意味着同样的抵押品，能拿到的贷款数额变小了。

最后这条禁止任何机构绕开LTV的规定，杀伤力更强。

前两年OSFI也提升过按揭案例测试标准，但很多发放次级贷的金融机构（例如股神巴菲特注资援助过的Home Capital），可以运用一些方式合理规避LTV，或者帮助卖家取得较低息的贷款。现在这条路也被堵死。

那么我要如何理解新规定？

首先新规针对的主要群体是那些首付20%以上却没有购买抵押贷款保险的买家，对于已经申请到房贷和需要更新按揭利率合约的买家则没有影响。因此可以预见，很多对房屋有硬性需求、经济条件也允许的首次购房者，会不惜一切代价赶在2018年之前拿下房贷。

OSFI的这次新规影响是深远的，房贷产品测评网站Ratehub.ca发布报道称：加拿大居民的房屋购买力将会猛降21%，加国房价也会因此下降10-20%。
Ratehub.ca拿年收入10万的家庭举例：新规之前，他们可以负担$706,692的房子，他们只需付20%的首付，然后贷款选择25年的5年期3.09%的固定利率。如果按照新规，按4.89%的压力测试，他们只能负担$559,896的房子，购买力足足减少了近15万。

TD银行金融服务分析师Graham Ryding此前表示从整体来看贷款销售量将下滑五到十个百分点，但他表示另类贷款者，如捆绑贷款者对这些变化更为敏感，因此贷款发放量可能会下降约15％至20％。

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